WIDMUNG UND EIGENTUM
Was ist eine „Ferienimmobilie“ und mit welchen Einschränkungen muss der Eigentümer rechnen?
Sie kaufen eine Immobilie zur gewerblichen Nutzung, die auf für touristische Zwecke gewidmeten Land errichtet ist. Infolge können Sie die im Kaufpreis enthaltenen 20% Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen. Das setzt eine konsequente Vermietung und Gewinnerzielung im Zeitraum von 20 Jahren voraus.
Was ist der Grund für eine solche Widmung durch die Behörden?
Die Investitionen der örtlichen Behörden in die Schaffung der Infrastruktur des Ferienorts, z.B. Skilifte oder der Ausbau des Skigebiets, sollen durch die Nutzung dieser Anlagen finanziert werden. Es ist daher wichtig, dass Immobilien nicht leer stehen, wenn die Eigentümer diese nicht selbst nutzen.
Kann ich also meine eigene Immobilie selbst gar nicht nutzen?
Sie haben die Möglichkeit sich selbst über die Reservierungszentrale entsprechend des Betriebsführungsvertrages in Ihr Apartment einzubuchen. Um die Verfügbarkeit zu garantieren, müssen Sie für den gewünschten Zeitraum früh genug reservieren. Auch bei kurzfristigen Anfragen ist der Betreiber bemüht, den Wünschen des Eigentümers nachzukommen, doch werden Sie möglicherweise in einem gleichwertigen Apartment untergebracht.
Bedeutet das, ich investiere in ein Hotel?
Nein, Sie erwerben keine Anteile an einem Hotel. Sie werden ordnungsgemäß im Grundbuch als Eigentümer Ihres Apartments eingetragen. Darüber hinaus erwerben Sie Eigentumsrechte an Anteilen des Grundes und der allgemeinen Bereiche der Liegenschaft, wie u.a. Wellnessbereiche, technische Anlagen, Abstellraum für Skier und Skischuhe, etc.
KAUFVERFAHREN – RESERVIERUNG, ZAHLUNG, KOSTEN UND ÜBERGABE
Ich bin an einem bestimmten Apartment interessiert und befürchte, dass ein anderer Interessent dieses Apartment kaufen könnte, bevor ich alle Fragen geklärt habe. Was soll ich tun?
Damit potenzielle Käufer genug Zeit für die Klärung aller wichtigen Fragen haben, können wir Apartments eine Woche lang unverbindlich reservieren.
Ich habe mich zum Kauf entschlossen – wie geht es weiter?
Der erste Schritt ist die Unterzeichnung eines Kaufanbots, das Ihnen per E-Mail zur Unterfertigung zugeschickt wird. Bei Unterfertigung ist eine Kaution in Höhe von 5% des Nettokaufpreises als Anzahlung zu leisten, die refundiert werden kann, wenn etwa eine Finanzierung zu den üblichen Konditionen in Österreich nicht möglich ist.
Von wem kaufe ich das Apartment – von Kristall Spaces?
Nein. Sie schließen den Kaufvertrag mit der Bauträgergesellschaft ab, die die Grundeigentümerin ist. Der Bauträger zieht VenturePlus AG und Kristall Spaces AG als Bauprojektberater mit umfassender Erfahrung hinzu, um die Umsetzung des Projekts zu unterstützen.
Kann ich die Liegenschaft über eine österreichische Gesellschaft erwerben?
Ja, viele Käufer wickeln den Kauf über eine GmbH ab. Die einzige diesbezüglich zu erfüllende Bedingung ist, dass die GmbH, die die Immobilie erwirbt, einen eingetragenen Geschäftssitz innerhalb der EU haben muss; der Gesellschafter oder Endbegünstigte muss aber (anders als allgemein angenommen) kein EU-Bürger sein.
Und wenn ich verkaufen möchte?
Es bestehen keinerlei Beschränkungen hinsichtlich eines Weiterverkaufs; Sie können Ihre Immobilie jederzeit wieder veräußern.
Was geschieht, wenn der Bauträger, der die Apartments verkauft, während der Realisierung des Projekts in finanzielle Schwierigkeiten kommt?
Der Erwerb von in Planung befindlichen Immobilien in Österreich ist sehr gut abgesichert. Die Zahlung des Kaufpreises für neu errichtete Häuser und Apartments erfolgt in mehreren Raten abhängig vom Baufortschritt. Sämtliche Zahlungen werden an einen Treuhänder getätigt und auf einem Treuhandkonto verwahrt. Die Fortschrittszahlungen werden erst dann an den Bauträger freigegeben, wenn ein unabhängiger, gerichtlich zertifizierter Sachverständiger den betreffenden Bauabschnitt geprüft und den Baufortschritt gegenüber dem Treuhänder bestätigt hat. Die Bauarbeiten beginnen erst, nachdem die finanzierende Bank die Mittel für das Projekt freigegeben hat und das Projekt bis zur Fertigstellung vollständig finanziert ist. Darüber hinaus sind die Mittel für das Projekt zweckgebunden, und das Projekt besteht vollkommen unabhängig von jeglichen sonstigen geschäftlichen Aktivitäten.
Wann werden die Kaufpreisraten zur Zahlung fällig?
- 15% bei Beginn der Bauarbeiten (einschließlich der Anzahlung in Höhe von 5%), zahlbar binnen 14 Tagen nach Unterfertigung des Kaufvertrages durch beide Parteien
- 35% bei Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs
- 20% bei Fertigstellung der sanitären und elektrischen Installationen
- 12% bei Fertigstellung von Fassade und Fenstern
- 12% bei Fertigstellung der Immobilie
- 4% bei Schlüsselübergabe
- 2% nach Übergabe einer Bankgarantie durch den Bauträger an den Treuhänder zur Abdeckung unvorhergesehener Mängel
Wer erstellt die Verträge und handhabt die rechtlichen Aspekte des Erwerbs – wie hoch ist das diesbezügliche Honorar?
In Österreich agiert ein Rechtsanwalt oder Notar als Treuhänder für beide Parteien, Käufer und Verkäufer. In manchen Fällen holt der Käufer von einem eigenen Rechtsanwalt eine zweite Meinung ein – das ist nicht unbedingt notwendig, kann aber zur Beruhigung beitragen. In einem solchen Fall setzt der Rechtsanwalt des Käufers sich direkt mit dem Treuhänder in Verbindung. Das Honorar des Treuhänders beläuft sich auf 3% des Bruttokaufpreises.
Weshalb ist das Honorar so hoch?
Im Vergleich zu einer gewöhnlichen Weiterverkaufstransaktion trägt der eingesetzte Treuhänder im Zusammenhang mit dem Erwerb einer in Planung befindlichen Immobilie mehr Verantwortung und muss längerfristig mehr Ressourcen einsetzen. Die Aufgaben des Treuhänders umfassen die Erstellung des Kaufvertrags, der Mietvereinbarung, des Administrationsvertrags, etc., in deutscher und englischer Sprache sowie die Erstellung aller Dokumente, die für die ordnungsgemäße Übertragung des Eigentums an den Käufer erforderlich sind. Er ist verpflichtet, unparteiische rechtliche Beratung zu leisten und gemäß den vertraglichen Vereinbarungen die Fortschrittszahlungen einzuheben und die Mittel an den Verkäufer freizugeben. Der Treuhänder vertritt Käufer und Verkäufer während der Errichtung der Immobilie, setzt einen unabhängigen, allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen zur Prüfung des Baufortschritts ein und kümmert sich um alle Aspekte der Eigentumsübertragung.
Wann und wo unterzeichne ich den Kaufvertrag?
Der Kaufvertrag und alle für die ordnungsgemäße Übertragung des Eigentums erforderlichen Dokumente werden in deutscher und englischer Sprache erstellt und im Beisein eines Notars durch Käufer und Verkäufer unterzeichnet. Der Käufer erhält per Post eine Ausfertigung des Kaufvertrags und hat diesen in seinem Wohnsitzstaat im Beisein eines öffentlichen Notars (nicht eines Rechtsanwalts) zu unterzeichnen. Nach Beglaubigung der Unterschrift des Käufers übermittelt der Notar den Vertrag an das Außenministerium, wo der Vertrag mit einer Apostille versehen wird. Die meisten Käufer entscheiden sich dafür, den Vertrag in der österreichischen Botschaft ihres Heimatlandes zu unterzeichnen, da dort auch die Apostille ausgestellt und das Verfahren somit beschleunigt werden kann.
Welche Kosten fallen im Zusammenhang mit dem Erwerb an?
Die Anschaffungsnebenkosten einer Immobilie in Österreich werden auf den Bruttokaufpreis berechnet. Der Käufer zahlt die Vertragserrichtungskosten nachdem der Kaufvertrag unterzeichnet worden ist. Kosten werden wie folgt berechnet und in den Verträgen des jeweiligen Projektes im Detail erläutert.
- Grunderwerbsteuer: 3,5% vom Gesamtkaufpreis und den Vertragserrichtungskosten jeweils inkl. USt.
- Eintragungsgebühr: 1,1% vom Gesamtkaufpreis inkl. USt.
- Vertragserrichtungskosten: 3% + 20% USt (USt. wird refundiert)
- Notarkosten zur Beglaubigung der Vertragsunterschriften
- Gerichtskosten, Verwaltungs- und Treuhandgebühren ca. 500 EUR
Wann sind die Anschaffungsnebenkosten zu zahlen?
- Grunderwerbsteuer: wird nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages in Rechnung gestellt
- Eintragungsgebühr: wird in Rechnung gestellt, sobald der Eigentümer ins Grundbuch eingetragen worden ist
- Vertragserrichtungskosten: werden mit Zahlung der 5% Anzahlung in Rechnung gestellt
Helfen Sie bei der Vermittlung der Finanzierung?
Ja, sobald ein Kaufanbot „vorbehaltlich Finanzierung“ unterfertigt wurde. Österreichische Banken finanzieren bis zu 60% des Kaufpreises mit einer Kreditlaufzeit von zwischen 15 und 25 Jahren. Manche Banken verlangen eine Kreditbereitstellungsprovision und/oder Bewertungsgebühr in Höhe von 0,5% zusätzlich zu den Notarkosten von 1,5% des im Grundbuch einzutragenden Betrags der Hypothek. Falls erforderlich, kann die Hypothek um die im Zusammenhang mit der Hypothek anfallenden Kosten ergänzt werden.
Ein österreichischer Hypothekenvertrag muss in der Regel direkt bei der Bank in Österreich unterzeichnet werden. Manche Käufer koordinieren daher diesen Termin mit dem für die Unterzeichnung des Kaufvertrages.
Weshalb gibt es für Fertigstellung und Übergabe keinen fixen Termin?
Wir sind verpflichtet, uns nach besten Kräften um die rechtzeitige Fertigstellung und Übergabe Ihres Apartments zu bemühen. Allerdings sind die Bauarbeiten im hochalpinen Bereich stark von den herrschenden Wetterbedingungen abhängig, und das zur Verfügung stehende Zeitfenster von Mai bis November ist sehr kurz. Darüber hinaus müssen wir uns an die örtlichen gesetzlichen Bestimmungen halten, die zum Beispiel oft Einschränkungen für Bautätigkeiten während der Tourismussaison vorsehen. Daher können wir im Vertrag nur einen voraussichtlichen Fertigstellungstermin angeben, aber dafür keine Garantie übernehmen.
Parkplätze
Gemeinsam mit jedem Apartment muss mindestens ein Parkplatz gekauft werden.
Gibt es in allen Teilen der Immobilie Wi-Fi und SAT-Anschlüsse?
Ihr Apartment verfügt über einen Internetanschluss über Ethernet-Kabel sowie Wi-Fi.
Steht für die Eigentümer ein separater Bereich für die Verwahrung persönlicher Habe (z.B. Skiausrüstung, Bekleidung) zur Verfügung?
Ja, für jedes Apartment steht ein Lagerbereich von mindestens 2 m² zur Verfügung, der vom Kaufpreis mitumfasst ist. Ein entsprechendes Vorhängeschloss ist von den Eigentümern selbst zu beschaffen.
Nutzung von Waschmaschine und Trockner
Die Waschmaschinen und Trocknergeräte verfügen über separate Zähler und können von Eigentümern und deren Gästen genutzt werden.
ÜBERGABE, MÄNGEL, GEBÄUDEGARANTIEN
Wie erfolgt die Übergabe des Apartments?
Sie werden zwei Wochen im Vorhinein über den Termin für die offizielle Übergabe der Apartments informiert. Falls es Ihnen nicht möglich ist, zu diesem Termin persönlich anwesend zu sein, werden der Treuhänder und der unabhängige, gerichtlich zertifizierte Sachverständige Sie vertreten.
Wie sieht es im Fall von Mängeln aus?
Der Bauträger stellt eine Bankgarantie mit einer Laufzeit von drei Jahren zur Verfügung, um unvorhergesehene Mängel abzudecken. Bei Übergabe wird ein Mängelprotokoll erstellt. Alle angezeigten Probleme werden innerhalb von sechs Wochen behoben, sofern die Wohnung leer steht.
Werden die Apartments den Eigentümern schlüsselfertig übergeben?
Zum Zeitpunkt der Übergabe wird das Apartment mit sämtlichen Einrichtungs- und Ausstattungsgegenständen und Geräten ausgestattet sein, die gemäß der Inventarliste und dem vom Eigentümer gewählten Designschema vorgesehen sind. Die vollständige Einrichtung, einschließlich Geschirr und Besteck, ist vom Kaufpreis mitumfasst. Sämtliche Einrichtungsgegenstände, die für die Vermietung erforderlich sind, sind bereits im Apartment vorhanden, gemäß der Bau- und Ausstattungsbeschreibung, die Ihnen vor dem Kauf zur Verfügung gestellt wird. Die Eigentümer können aus drei qualitativ hochwertigen Designschemas für die Apartments jeweils die von ihnen bevorzugte Ausstattung auswählen.
Gibt es Gebäudegarantien?
Ja, es sind Bankgarantien von Handwerkern hinsichtlich folgender Punkte vorgesehen:
- 10 Jahre für die Dacheindeckung
- 5 Jahre für die mechanischen Systeme (Heizung, Elektrik, Aufzüge)
- 3,5 Jahre für die Restarbeiten, einschließlich der Gebäudehülle
- 2 Jahre für Elektrogeräte
Darüber hinaus gilt gemäß den österreichischen baurechtlichen Vorschriften für verdeckte Mängel eine Verjährungsfrist von dreißig Jahren.
NACH ÜBERGABE – ERLÖSE AUS DER VERMIETUNG, LIEGENSCHAFTSAUFWENDUNGEN UND EIGENEINBUCHUNG
Was sind die Aufgaben der Hausverwaltung, und durch wen wird sie bestellt?
Die Hausverwaltung wird von uns zur Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft vor Übergabe der Apartments bestellt. Die Hausverwaltung stellt die Kosten für Wasser, Strom und Heizung fest und erstellt die jeweiligen Abrechnungen.
Wie hoch sind die Liegenschaftsaufwendungen, und was ist davon umfasst?
Die Gesamtbetriebskosten des Gebäudes werden unter den Wohnungseigentümern entsprechend den Anteilen am Mietenpool aufgeteilt, basierend auf der Größe der jeweiligen Apartments. Diese Betriebskosten sind monatlich im Voraus zahlbar. Ihr Anteil an den allgemeinen Servicegebühren wird durch einen gerichtlich zertifizierten Sachverständigen auf Basis des für jede einzelne Wohnung bestehenden Nutzwertgutachtens (wie im Kaufvertrag beschrieben) festgestellt. Unserer Schätzung nach werden sich die Liegenschaftsaufwendungen auf etwa EUR 6,- bis 8,– pro Quadratmeter des Apartments pro Monat belaufen. Dieser geschätzte Betrag umfasst folgende Leistungen:
- Heizung, Wasser und Strom in den Apartments und öffentlichen Bereichen
- Abfallentsorgung
- Gebäudeversicherung, Brandschutz
- Hausmeister, Schneeräumung, Reinigung der allgemeinen Bereiche
- Schornsteinfeger
- Wartungskosten
- Instandhaltung der allgemeinen Bereiche
- Internet und Kabel-TV
- Buchprüfungskosten
- Tilgungsrücklage für künftige Instandhaltung
Nach Jahresende erfolgt gegebenenfalls eine Refundierung bzw. Nachverrechnung.
Wie erfolgt die Vermietung und Betreuung?
Für die gewerbliche Vermietung der Apartments und die Anlagenbetreuung wird eine Betreibergesellschaft mit einem professionellen Team an Mitarbeitern aus dem Hotelgewerbe sowie Sales & Marketing beauftragt. Im Zuge des Kaufvertrages wird Ihnen ein eigener Überlassungsvertrag mit dem Betreiber vorgelegt. Der Betreiber ist bestrebt eine maximale Auslastung zu höchst möglichen Preisen entsprechend dem orts- und konkurrenzüblichen Niveau zu generieren. Die Netto-Mieteinnahmen fließen abzüglich Betreibergebebühren in den Mietenpool. Nach Quartalsende erfolgt die Abrechnung im Rahmen einer Gutschrift im Verhältnis aller überlassenen Apartments der Eigentümergesellschaft, 14 Tage später erfolgt die Auszahlung an Sie. Nicht zum Poolumsatz gehören Einnahmen aus Nebenleistungen wie Reinigung, Bistro, Shopverkauf, SPA und der Eigenbuchung. Die Administrationskosten werden anteilig entsprechend der Größe der Apartmnts aufgeteilt. Die Bücher werden jährlich geprüft um vollkommene Transparenz zu gewährleisten. Für entsprechende Richtwerte erhalten Sie gerne eine Rentabilitätsprognose.
WICHTIG: Ein neuer Betreibervertrag für All-Suite Resorts
In den meisten unserer Ferienanlagen wird derzeit ein neuer Betreibervertrag zwischen den Wohnungseigentümern und All-Suite Resorts abgeschlossen. Das Ziel dieses Vertrags ist es, die Gesamtleistung des Betriebs zu steigern und die Erträge für die Eigentümer zu optimieren.
- Im Gegensatz zum alten Vertrag erhält der Betreiber keine feste prozentuale Gebühr aus den Mieteinnahmen mehr.
- Stattdessen verfolgt der Betreiber das Ziel, den Eigentümern zu helfen, eine Rendite von 3,5 % basierend auf dem ursprünglichen Verkaufspreis plus 8,2 % für die Anschaffungskosten zu erzielen, indem er eine Gebühr von 30 % aus dem EBT (Gewinn vor Steuern) des Resorts erhält.
- Sobald die Eigentümer eine Rendite von mehr als 3,5 % und bis zu 4,5 % erzielen, kann der Betreiber schrittweise seine prozentuale Gebühr erhöhen.
- Der Betreiber übernimmt die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und ist verpflichtet, diese Kosten streng zu kontrollieren, um den Gewinn vor Steuern der Anlage zu steigern.
Wenn Sie detailliertere Informationen wünschen, laden wir Sie ein, einen der Betreiberverträge von All-Suite Resorts zu lesen.
Wie erfolgen Buchungen und Stornierungen durch den Eigentümer?
Für Gäste und Eigentümer gelten die gleichen Reservierungs- und Stornierungsbedingungen. Diese finden Sie sowohl auf der Reservierungsbestätigung, als auch auf der Website des jeweiligen Resorts.
Um eine möglichst hohe Effizienz und Rendite zu gewährleisten, ist es wichtig, dass die Eigentümer stets bemüht sind die Buchungs- und Stornierungsregeln einzuhalten.
Können Gäste auf dem Sofa übernachten?
Ja, das Sofa im Wohnzimmer kann als Schlafplatz für zwei weitere erwachsene Personen hinzugebucht werden.
Es ist jedoch zu beachten, dass bei 1-Schlafzimmer Apartments der Eigentümer (nach Absprache mit dem Betreiber).
Das Apartment insgesamt mit 4 Personen belegen lassen kann, obwohl der Betreiber hier nur eine maximale Gästebelegung von 3 Personen vorsieht.
Wer übernimmt meine Buchführung?
Wir haben mit einem österreichischen Steuerberatungsunternehmen, das auf touristisch genutzte Immobilien spezialisiert ist, sehr faire Bedingungen für die Handhabung der steuerlichen Agenden ausverhandelt. Im Zuge des Kaufverfahrens können Sie diese Steuerberater beauftragen, die dann ihre Umsatzsteuerregistrierung in Österreich vornehmen, Sie hinsichtlich der steuerlichen Aspekte während des Kaufprozesses beraten und künftig Ihre Umsatzsteuer- und Einkommensteuererklärungen betreuen werden.
Was muss ich über das örtliche Steuersystem wissen?
Die örtlichen Behörden heben für das Land, auf dem das Gebäude errichtet ist, Grundsteuer ein; als Miteigentümer der Liegenschaft sind Sie direkt zur Zahlung eines entsprechenden Anteils verpflichtet. Der Betrag der Grundsteuer wird von der Gemeinde jährlich vorgeschrieben.
