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FAQ Käufer: Immobilien Österreich kaufen

WIDMUNG UND EIGENTUM

Was ist eine „Ferienimmobilie“, und mit welchen Beschränkungen muss der Eigentümer rechnen?

Wenn Sie eine Immobilie erwerben, die auf für touristische Nutzung gewidmetem Land errichtet ist, sind Sie verpflichtet, die Immobilie im Rahmen eines Fremdenverkehrsunternehmens zu vermieten. Die Geschäfte des Unternehmens werden durch eine dafür eingesetzte Betreibergesellschaft geführt.

Was ist der Grund für eine solche Widmung durch die Behörden?

Die Investitionen der örtlichen Behörden in die Schaffung der Infrastruktur des Ferienorts, z.B. Skilifte oder der Ausbau des Skigebiets, sollen durch die Nutzung dieser Anlagen finanziert werden. Es ist daher wichtig, dass Immobilien nicht leer stehen, wenn die Eigentümer diese nicht selbst nutzen.

Kann ich also meine eigene Immobilie selbst gar nicht nutzen?

Doch, das können Sie. Im Hinblick auf die Erzielung einer optimalen Auslastung können Sie das Appartement im Rahmen eines Fremdenverkehrsunternehmens nutzen.

Wie vermiete ich meine Immobilie an Touristen?

Für die Vermietung und die Anlagenbetreuung im Zusammenhang mit der Verwaltung und touristischen Nutzung der Liegenschaft werden von uns professionelle Betreiber und Verwalter eingesetzt. Diese werden ganzjährig ein Buchungs- und Reservierungssystem führen und Buchungen annehmen.

Bedeutet das, ich investiere in ein Hotel?

Nein, Sie erwerben keine Anteile an einem Hotel. Sie werden ordnungsgemäß im Grundbuch als Eigentümer Ihres Appartements eingetragen. Darüber hinaus erwerben Sie Eigentumsrechte an Anteilen des Grundes und der allgemeinen Bereiche der Liegenschaft, wie u.a. Wellnessbereiche, technische Anlagen, Abstellraum für Skier und Skischuhe, etc.

KAUFVERFAHREN – RESERVIERUNG, ZAHLUNG, KOSTEN UND ÜBERGABE

Ich bin an einem bestimmten Appartement interessiert und befürchte, dass ein anderer Käufer dieses Appartement reservieren lassen könnte, bevor ich alle Fragen geklärt habe. Was soll ich tun?

Damit potenzielle Käufer genug Zeit für die Klärung aller wichtigen Fragen haben, können wir Appartements eine Woche lang unverbindlich reservieren.

Ich habe mich zum Kauf entschlossen – wie geht es weiter?

Der erste Schritt ist die Unterzeichnung eines Kaufanbots, das Ihnen per E-Mail zur Unterfertigung zugeschickt wird. Bei Unterfertigung ist eine Kaution in Höhe von 1% des Nettokaufpreises als Anzahlung fällig, die refundiert werden kann, wenn etwa die Bauarbeiten nicht bis zu dem im Vertrag festgelegten Zeitpunkt begonnen haben oder andere Bedingungen nicht erfüllt werden.

Von wem kaufe ich das Appartement – von Kristall Spaces?

Nein. Sie schließen den Kaufvertrag mit der Bauträgergesellschaft ab, die die Grundeigentümerin ist. Der Bauträger zieht VenturePlus AG und Kristall Spaces AG als Bauprojektberater mit umfassender Erfahrung hinzu, um die Umsetzung des Projekts zu unterstützen.

Kann ich die Liegenschaft über eine österreichische Gesellschaft erwerben?

Ja, viele Käufer wickeln den Kauf über eine Zweckgesellschaft ab. Die einzige diesbezüglich zu erfüllende Bedingung ist, dass die Zweckgesellschaft, die die Immobilie erwirbt, einen eingetragenen Geschäftssitz innerhalb der EU haben muss; der Gesellschafter oder Endbegünstigte muss aber (anders als allgemein angenommen) kein EU-Bürger sein.

Und wenn ich verkaufen möchte?

Es bestehen keinerlei Beschränkungen hinsichtlich eines Weiterverkaufs; Sie können Ihre Immobilie jederzeit wieder veräußern.

Was geschieht, wenn der Bauträger, der die Appartements verkauft, während der Realisierung des Projekts in finanzielle Schwierigkeiten kommt?

Der Erwerb von in Planung befindlichen Immobilien in Österreich ist sehr gut abgesichert. Die Zahlung des Kaufpreises für neu errichtete Häuser und Appartements erfolgt in mehreren Raten abhängig vom Baufortschritt, und sämtliche Zahlungen werden an einen Treuhänder getätigt und auf einem Treuhandkonto verwahrt. Die Fortschrittszahlungen werden erst dann an den Bauträger freigegeben, wenn ein unabhängiger, gerichtlich zertifizierter Sachverständiger den betreffenden Bauabschnitt geprüft und den Baufortschritt gegenüber dem Treuhänder bestätigt hat. Die Bauarbeiten beginnen erst, nachdem die finanzierende Bank die Mittel für das Projekt freigegeben hat und das Projekt bis zur Fertigstellung vollständig finanziert ist. Darüber hinaus sind die Mittel für das Projekt zweckgebunden, und das Projekt besteht vollkommen unabhängig von jeglichen sonstigen geschäftlichen Aktivitäten.

Wann werden die Kaufpreisraten zur Zahlung fällig?

  • 15% bei Beginn der Bauarbeiten (einschließlich der Anzahlung in Höhe von 1%), zahlbar binnen 14 Tagen nach Unterfertigung des Kaufvertrages durch beide Parteien
  • 35% bei Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs
  • 20% bei Fertigstellung der sanitären und elektrischen Installationen
  • 12% bei Fertigstellung von Fassade und Fenstern
  • 12% bei Fertigstellung der Immobilie
  • 4% bei Schlüsselübergabe
  • 2% nach Übergabe einer Bankgarantie durch den Bauträger an den Treuhänder zur Abdeckung unvorhergesehener Mängel

Wer erstellt die Verträge und handhabt die rechtlichen Aspekte des Erwerbs – wie hoch ist das diesbezügliche Honorar?

In Österreich agiert ein Rechtsanwalt oder Notar als Treuhänder für beide Parteien, Käufer und Verkäufer. In manchen Fällen holt der Käufer von einem eigenen Rechtsanwalt eine zweite Meinung ein – das ist nicht unbedingt notwendig, kann aber zur Beruhigung beitragen. In einem solchen Fall setzt der Rechtsanwalt des Käufers sich direkt mit dem Treuhänder in Verbindung. Das Honorar des Treuhänders beläuft sich auf 3% des Bruttokaufpreises.

Weshalb ist das Honorar so hoch?

Im Vergleich zu einer gewöhnlichen Weiterverkaufstransaktion trägt der eingesetzte Treuhänder im Zusammenhang mit dem Erwerb einer in Planung befindlichen Immobilie mehr Verantwortung und muss längerfristig mehr Ressourcen einsetzen. Die Aufgaben des Treuhänders umfassen die Erstellung des Kaufvertrags, der Mietvereinbarung, des Administrationsvertrags, etc., in deutscher und englischer Sprache sowie die Erstellung aller Dokumente, die für die ordnungsgemäße Übertragung des Eigentums an den Käufer erforderlich sind. Er ist verpflichtet, unparteiische rechtliche Beratung zu leisten und gemäß den vertraglichen Vereinbarungen die Fortschrittszahlungen einzuheben und die Mittel an den Verkäufer freizugeben. Der Treuhänder vertritt Käufer und Verkäufer während der Errichtung der Immobilie, setzt einen unabhängigen, allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen zur Prüfung des Baufortschritts ein und kümmert sich um alle Aspekte der Eigentumsübertragung.

Wann und wo unterzeichne ich den Kaufvertrag?

Der Kaufvertrag und alle für die ordnungsgemäße Übertragung des Eigentums erforderlichen Dokumente werden in deutscher und englischer Sprache erstellt und im Beisein eines Notars durch Käufer und Verkäufer unterzeichnet. Der Käufer erhält per Post eine Ausfertigung des Kaufvertrags und hat diesen in seinem Wohnsitzstaat im Beisein eines öffentlichen Notars (nicht eines Rechtsanwalts) zu unterzeichnen. Nach Beglaubigung der Unterschrift des Käufers übermittelt der Notar den Vertrag an das Außenministerium, wo der Vertrag mit einer Apostille versehen wird. Die meisten Käufer entscheiden sich dafür, den Vertrag in der österreichischen Botschaft ihres Heimatlandes zu unterzeichnen, da dort auch die Apostille ausgestellt und das Verfahren somit beschleunigt werden kann.

Welche Kosten fallen im Zusammenhang mit dem Erwerb an?

Die Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie in Österreich belaufen sich auf 7,6% des Bruttokaufpreises. Das Honorar des Treuhänders ist vom Käufer nach Unterzeichnung des Kaufvertrags zu bezahlen. Die Kosten und Gebühren werden wie folgt berechnet:

  • Grunderwerbsteuer (Verkehrsteuer): 3,5% des Kaufpreises
  • Gebühr für die Grundbucheintragung: 1,1%
  • Honorar des Treuhänders: 3% zzgl. USt. (USt. wird refundiert)
  • Gerichts- und Verwaltungskosten: ca. EUR 150,-

Muss ich eine Vermittlungsgebühr bezahlen?

Nein, Kristall Spaces verlangt keine Vermittlungsgebühr von den Käufern. Diese Gebühren können auf Käuferseite bis zu 3% betragen, Sie sparen also Geld, wenn Sie eine Immobilie über uns kaufen.

Helfen Sie bei der Vermittlung der Finanzierung?

Ja, sobald ein Kaufanbot „vorbehaltlich Finanzierung“ unterfertigt wurde. Österreichische Banken finanzieren bis zu 55% des Kaufpreises mit einer Kreditlaufzeit von zwischen 15 und 25 Jahren. Manche Banken verlangen eine Kreditbereitstellungsprovision und/oder Bewertungsgebühr in Höhe von 0,5% zusätzlich zu den Notarkosten von 1,5% des im Grundbuch einzutragenden Betrags der Hypothek. Falls erforderlich, kann die Hypothek um die im Zusammenhang mit der Hypothek anfallenden Kosten ergänzt werden. Variable Zinssätze liegen derzeit bei 2,5%.

Ein österreichischer Hypothekenvertrag muss in der Regel direkt bei der Bank in Österreich unterzeichnet werden. Manche Käufer koordinieren daher diesen Termin mit dem für die Unterzeichnung des Kaufvertrages.

Weshalb gibt es für Fertigstellung und Übergabe keinen fixen Termin?

Wir sind verpflichtet, uns nach besten Kräften um die rechtzeitige Fertigstellung und Übergabe Ihres Appartements zu bemühen. Allerdings sind die Bauarbeiten im hochalpinen Bereich stark von den herrschenden Wetterbedingungen abhängig, und das zur Verfügung stehende Zeitfenster von Mai bis November ist sehr kurz. Darüber hinaus müssen wir uns an die örtlichen gesetzlichen Bestimmungen halten, die zum Beispiel oft Einschränkungen für Bautätigkeiten während der Tourismussaison vorsehen. Daher können wir im Vertrag nur einen voraussichtlichen Fertigstellungstermin angeben, aber dafür keine Garantie übernehmen.

Parkplätze

Gemeinsam mit jedem Appartement muss mindestens ein Parkplatz gekauft werden.

Gibt es in allen Teilen der Immobilie Wi-Fi und SAT-Anschlüsse?

Ihr Appartement verfügt über einen Internetanschluss über Ethernet-Kabel sowie Wi-Fi. Kabelfernsehen steht in jedem Raum zur Verfügung.

Steht für die Eigentümer ein separater Bereich für die Verwahrung persönlicher Habe (z.B. Skiausrüstung, Bekleidung) zur Verfügung?

Ja, für jedes Appartement steht ein Lagerbereich von mindestens 2 m² zur Verfügung, der vom Kaufpreis mitumfasst ist. Ein entsprechendes Vorhängeschloss ist von den Eigentümern selbst zu beschaffen.

Nutzung von Waschmaschine und Trockner

Die Waschmaschinen und Trocknergeräte verfügen über separate Zähler und können von den Eigentümern und deren Gästen genutzt werden. Alternativ können in jeder Wohnung in einem der Badezimmer Anschlüsse für Waschmaschine/Trockner installiert werden, sofern dies während der Bauarbeiten bekanntgegeben wird.

ÜBERGABE, MÄNGEL, GEBÄUDEGARANTIEN

Wie erfolgt die Übergabe des Appartements?

Sie werden zwei Wochen im Vorhinein über den Termin für die offizielle Übergabe der Appartements informiert. Falls es Ihnen nicht möglich ist, zu diesem Termin persönlich anwesend zu sein, werden der Treuhänder und der unabhängige, gerichtlich zertifizierte Sachverständige Sie vertreten.

Wie sieht es im Fall von Mängeln aus?

Der Bauträger stellt eine Bankgarantie mit einer Laufzeit von drei Jahren zur Verfügung, um unvorhergesehene Mängel abzudecken. Bei Übergabe wird ein Mängelprotokoll erstellt. Alle angezeigten Probleme werden innerhalb von sechs Wochen behoben, sofern die Wohnung leer steht.

Werden die Appartements den Eigentümern schlüsselfertig übergeben?

Zum Zeitpunkt der Übergabe wird das Appartement mit sämtlichen Einrichtungs- und Ausstattungsgegenständen und Geräten ausgestattet sein, die gemäß der Inventarliste und dem vom Eigentümer gewählten Designschema vorgesehen sind.

Die vollständige Einrichtung, einschließlich Geschirr und Besteck, ist vom Kaufpreis mitumfasst. Sämtliche Einrichtungsgegenstände, die für die Vermietung erforderlich sind, sind bereits im Appartement vorhanden, gemäß der Bau- und Ausstattungsbeschreibung, die Ihnen vor dem Kauf zur Verfügung gestellt wird.

Die Eigentümer können aus drei qualitativ hochwertigen Designschemas für die Appartements jeweils die von ihnen bevorzugte Ausstattung auswählen.

Gibt es Gebäudegarantien?

Ja, es sind Bankgarantien von Handwerkern hinsichtlich folgender Punkte vorgesehen:

  • 10 Jahre für die Dacheindeckung
  • 5 Jahre für die mechanischen Systeme (Heizung, Elektrik, Aufzüge)
  • 3,5 Jahre für die Restarbeiten, einschließlich der Gebäudehülle
  • 2 Jahre für Elektrogeräte

Darüber hinaus gilt gemäß den österreichischen baurechtlichen Vorschriften für verdeckte Mängel eine Verjährungsfrist von dreißig Jahren.

NACH ÜBERGABE – ERLÖSE AUS DER VERMIETUNG, LIEGENSCHAFTSAUFWENDUNGEN UND EIGENNUTZUNG

Was sind Liegenschaftsaufwendungen?

Liegenschaftsaufwendungen sind die Betriebs- und Verwaltungskosten und sonstigen laufenden Aufwendungen für Ihr Appartement, die den Eigentümern von der Hausverwaltung monatlich im Vorhinein vorgeschrieben werden.

Was sind die Aufgaben der Hausverwaltung, und durch wen wird sie bestellt?

Die Hausverwaltung wird von uns zur Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft vor Übergabe der Appartements bestellt. Die Hausverwaltung stellt am Tag der Übergabe die Zählerstände für Wasser, Strom und Heizung fest, bestellt den Hausmeister, beauftragt die Versorgungs- und Wartungsunternehmen und sorgt für eine umfassende Versicherungsdeckung für das Gebäude.

Wie hoch sind die Liegenschaftsaufwendungen, und was ist davon umfasst?

Die Gesamtbetriebskosten des Gebäudes werden proportional unter den Wohnungseigentümern aufgeteilt, basierend auf der Größe der jeweiligen Appartements. Diese Betriebskosten sind monatlich im Voraus zahlbar. Ihr Anteil an den allgemeinen Servicegebühren wird durch einen gerichtlich zertifizierten Sachverständigen auf Basis des für jede einzelne Wohnung bestehenden Nutzwertgutachtens (wie im Kaufvertrag beschrieben) festgestellt. Die für jedes Appartement anfallenden Kosten für Heizung, Wasser und Strom werden mittels eines separaten, auf den Namen des jeweiligen Eigentümers lautenden Zählers gemessen, damit Sie einen genauen Überblick darüber erhalten, wie viel Sie jeden Monat verbrauchen bzw. bezahlen.

Unserer Schätzung nach werden sich die Liegenschaftsaufwendungen auf etwa EUR 4,- pro Quadratmeter des Appartements pro Monat belaufen. Dieser geschätzte Betrag umfasst folgende Leistungen:

  • Heizung
  • Abwasser
  • Strom und Beleuchtung für die allgemeinen Bereiche
  • Abfallentsorgung
  • Gebäudeversicherung
  • Hausmeister
  • Schneeräumung
  • Reinigung der allgemeinen Bereiche
  • Schornsteinfeger
  • Heizungswartung
  • Aufzugswartung
  • Instandhaltung der allgemeinen Bereiche
  • Internet
  • Kabelfernsehen
  • Buchprüfungskosten
  • Tilgungsrücklage für künftige Instandhaltung

Zum Ende eines jeden Jahres wird für jedes Appartement auf Basis des tatsächlichen Verbrauchs eine Abrechnung erstellt. Wenn Sie zu viel bezahlt haben, werden die entsprechenden Beträge refundiert, wenn Sie zu wenig bezahlt haben, erfolgt eine entsprechende Nachverrechnung.

Was sind die Aufgaben des Administrators, und durch wen wird er bestellt?

Der Eigentümer setzt den Administrator für die Wahrnehmung folgender Aufgaben ein:

  • Rezeption und/oder Concierge-Service
  • Verwaltung und Management der Unterkünfte
  • Betreuung der Wellness-Anlagen

Die gesamten für das Gebäude anfallenden Administrationskosten werden anteilig entsprechend der Größe der jeweiligen Appartements aufgeteilt.

Was sind die Aufgaben des Betreibers?

Die Aufgaben des Betreibers umfassen die Vermarktung der Appartements, die Führung eines Buchungssystems, die Verwaltung der von den Gästen hinterlegten Kautionen, das Ein- und Auschecken der Gäste, die Verwaltung der Schlüssel, die Reinigung, die Bereitstellung frischer Wäsche, die Qualitätskontrolle in den Appartements sowie die Bezahlung der Kurtaxe an die Behörden. Der Betreiber ist weiters für die Bekanntgabe der Erlöse aus der Vermietung und die Überweisung an die Eigentümer verantwortlich. Die Bücher werden jährlich geprüft, um volle Transparenz zu gewährleisten.

Mit welchen Erlösen aus der Vermietung kann ich rechnen?

Die Erlöse aus der Vermietung variieren je nach Größe der Appartements, Anzahl der Schlafzimmer und Stockwerk. Entsprechende Richtwerte können Sie der Prognose für die Mieterlöse entnehmen.

Wie werden die Mietpreise festgelegt?

Der Betreiber zieht als Vergleichswerte die Preise ähnlicher Unterkünfte vor Ort heran und holt überdies beim örtlichen Fremdenverkehrsverband Auskünfte über Auslastungszahlen ein. Die Mietpreise werden jährlich im Vorhinein bekanntgegeben.

Wer übernimmt meine Buchführung?

Wir haben mit einem österreichischen Steuerberatungsunternehmen, das auf touristisch genutzte Immobilien spezialisiert ist, sehr faire Bedingungen für die Handhabung der steuerlichen Agenden ausverhandelt. Im Zuge des Kaufverfahrens können Sie diese Steuerberater beauftragen, die dann ihre Umsatzsteuerregistrierung in Österreich vornehmen, Sie hinsichtlich der steuerlichen Aspekte während des Kaufprozesses beraten und künftig Ihre Umsatzsteuer- und Einkommensteuererklärungen betreuen werden.

Was muss ich über das örtliche Steuersystem wissen?

Die örtlichen Behörden heben für das Land, auf dem das Gebäude errichtet ist, Grundsteuer ein; als Miteigentümer der Liegenschaft sind Sie direkt zur Zahlung eines entsprechenden Anteils verpflichtet. Der Betrag der Grundsteuer wird von der Gemeinde jährlich vorgeschrieben.

Muss ich den Betreiber darüber informieren, wann ich meinen Urlaub im Appartement verbringen möchte?

Ja, bitte teilen Sie dem Betreiber spätestens fünf Monate vor Beginn der Wintersaison schriftlich mit, wann Sie Ihr Appartement nutzen wollen. Der Betreiber muss früh genug informiert werden, damit die erfolgreiche Vermarktung und Vermietung der Appartements ermöglicht werden kann.

Sind Spontanurlaube möglich?

Der Betreiber wird immer darum bemüht sein, die Eigentümer unterzubringen, sofern das Appartement nicht bereits gebucht ist. In einem solchen Fall werden Sie möglicherweise in einem anderen Appartement untergebracht.

Muss ich für den Aufenthalt in meinem Appartement bezahlen? 

Für die Zeit der Eigennutzung müssen Eigentümer möglicherweise einen kleinen Verwaltungskostenbeitrag leisten.

Wenn ich außerhalb der Wintersaison einige Wochen in meinem Appartement wohnen möchte – ist das erlaubt? 

Ja. Bitte informieren Sie den Betreiber darüber schriftlich zwei Monate vor Anreise. Außerhalb der Wintersaison ist die Auslastung geringer, daher sind kurzfristige Aufenthalte in der Regel kein Problem.